Nastavenie správnej ceny a prečo predávame draho ?

Zdravím Vás priatelia. Dnes by som Vám rád zhrnul tému, pri ktorej by som rád upozornil , že nebude vychádzať iba z dát a čísel , prípadne grafov, ale skôr zo skúseností , ktoré viete získať pri predaji nehnuteľností. Tento článok bude napísaný relatívne vtipne a to aj preto , aby sa Vám ľahšie čítal a tým pádom aj ľahšie pamätal. Chcete vedieť aká je ta správna cena Vašej nehnuteľnosti a neviete si rady? Nezúfajte. Mám pre Vás dobré správy...

Dobrá cena je tá s ktorou sa sami stotožníte a pri odhliadnutí všetkých faktorov, nie je premrštená aspoň o 20 %od tej klientom očakávanej no a o 10 % od tej trhovej ! Teraz ste si povedali určite -,,to vážne" ? Áno ,vážne...,,akurát že otázka znie na ktorej strane predávajúcich sa nachádzate"....

Nuž viete , predávajúcich na našom trhu realít sú v zásade vždy len 2 skupiny .Prvá skupina sú ľudia čo musia predať, no a druhá skupina ľudí , ktorá predať nemusí , ale chcela by. Ja tieto dve skupiny rozdeľujem na ,,ostrostrelcov a pešiakov" . A to je ten podstatný laický rozdiel vysvetlený ,,po lopate" nachádzajúceho sa v krivke ponuky a dopytu . Kde na jednej strane sa nachádzate na kratšiom konci a na druhej strane na tom dlhšiom konci pomysleného povrazu . Určite si teraz vravíte ,že na čo by niekto dával astronomickú cenu svojej nehnuteľnosti , keď v podstate , Vám sa zdá cena prehnaná. No po telefonáte sa dozviete ,že on to myslí celkom vážne ! Áno, sme v skupine tých ,ktorý nemusia predať . Ak ste sa správne trafili , tak to sú tí šťastlivci, ktorých ja nazývam v realitnom biznise ,,ostrostrelci" . Ostrostrelci sú ostrí no ,ale čo je dôležitejšie je to, že ,,strieľajú". Strieľajú ceny, pretože vedia jednu zásadnú vec .Tá vec je to, že všetko sa vždy raz predá a to bez ohľadu na hodnotu a cenu . Majú kopec času na svoj predaj , nesúri ich to, a to ich predurčuje na to, aby nie predali, ale predávali a to čo najdlhšie. Ich obrovskou výhodou je to, že si idú za svojou cenou a s istotou Vám poviem ,že neprerobia a práca s nimi je dostatočne náročná na akýkoľvek úkon . No nakoniec zarobia na tom všetci , tak prečo nie .

Stretávam sa s veľa ľuďmi čo si často krát myslia , že nehnuteľnosť slúži len na bývanie. Keď je malá , kúpia si väčšiu keď je veľká a nákladná, kúpia si zase malú , no v zásade neriešia vývoj jej ceny na trhu v čase, čo može byť problém, pretože práve čas je komodita ,ktorá hrá hlavné husle v realitnom biznise ! A hodnota nehnuteľnosti sa v čase mení . Raz stúpa , potom zas klesá , ale obrovská výhoda realít je to ,že sa to nedeje zo dňa na deň ani z hodiny na hodinu . Deje sa to v horizonte rokov a mesiacov, takže často krát máte dostatok času na to pochopiť to, kde sa nachádzate s cenou svojho domu aj bez toho, aby Vám strácala nehnuteňosť na hodnote kým sa rozhodnete čo s ňou urobíte.

Na kratšiom konci Nášho pomysleného povrazu sa nachádza druhá skupina predávajúcich .Sú to ,,Pešiaci". Obrovskou nevýhodou opačnej skupiny, ktorú nazývam ,,pešiaci" je vysoká absencia času . To znamená , že musia predávať rýchlo a to z rôznych dôvodov . Medzi hlavné dôvody môže patriť exekúcia, rozvod, dedičské konanie atď. dôvodov može byť stovky , no my sa zamerieme na hlavný rozdiel medzi týmito dvoma skupinami . Pešiaci musia predávať rýchlo a to znamená že, každý deň omeškaného obchodu môže stáť nemalé peniaze a preto nie je tak celkom na maklérovi či sa nehnuteľnost rýchlo predá , ale toto bremeno spadá skôr na majiteľa ,ktorý si musí uvedomiť svoju nevýhodu a tak sa držať minimálne ceny trhovej alebo nižšej ,ktorá obchod predurčuje na nie až tak výhodný .

Trhová cena je základ od ktorého sa odráža každý maklér , funguje v podstate na tej istej báze ako výpočet ceny ojazdeného auta s prihliadnutím na rôzne parametre . My však vieme na cenu prísť spôsobom , buď porovnávacím (podobných nehnuteľností na trhu ,ktoré sú na internete), alebo spôsobom štatisticko-trhovým, ktorý používam ja, a ten je pe mňa základný na usmernenie správnej ceny , pretože vychádzate s cien za ktoré sa nehnuteľnosti v danom čase v danej lokalite predali . Trhový spôsob , však neodporúčam, nakoľko sa odvýja od nezmyselných cien ponúkaných na internete od obidvoch skupín predávajúcich . Ak nastavíte túto správnu cenu nehnuteľnosti , je vysoko pravdepodobné, že nehnuteľnosť predáte rýchlo .

Každopádne viem , že názory rôznych maklérov na situáciu okolo cien bytov sa môžu líšiť , ale to podstatné je to , nech ste už na akejkoľvek strane ako predávajúci , musíte sa prispôsobiť situácii v ktorej ste a uspôsobiť cenu času , za ktorý musíte nehnuteľnosť predať. Možem Vám tu napísať články o tom ako som predal domy za jeden deň , alebo rovno na prvej obhliadke , ale skúsenosť a prax hovorí , že pokiaľ sa Vám to podarí v neprimarane-vysokej cene , stretli ste sa buď s človekom ,ktorý sa do nehnuteľnosti práve zamiloval ,nerozumie im , alebo s bláznom čo nevie čo s peniazmi . A tých je asi tak 10 % s celkového počtu kupujúcich a stále je tam riziko ,že po uvedomení si nevýhodnej kúpy , už Váš klient nikdy nebude.

Budovanie si dobrého mena je pre každého makléra základ a tak si myslím, že pre nás všetkých je dosť dôležité správne nastavenie ceny a v konečnom dôsledku ste pre Nás, všetci zákazníci . Či kupujúci, alebo predávajúci a tak rovnováha by mala byť ideálnym základom na ktorom treba postaviť zmluvy aj ceny nehnuteľností. Maklér je Váš poradca ,ktorý však plní Vaše predstavy a tak je dôležité mať od začiatku vyjasnený status predaja nehnuteľnosti , nech ste na akej koľvek strane. My Vám poradíme , pomôžeme s inzerciou ,nafotíme nehnuteľnosť , urobíme 3D obhliadky , vytvoríme všetky zmluvy a dostaneme ju von do sveta na svetlo sveta, ale to , v akej relácii sa bude pohybovať , musíme mať ujasnené hneď od začiatku s Vami , pretože ani makléra nebaví len predávať a inzerovať . Potrebujeme tak ako vy predať ...

Takže záver z dnešného článku zhrniem takto. Výnos obchodu z Vašej nehnuteľnosti môže priamo súvisieť z časom predaja a aktuálnej situácie na trhu no každopádne , vždy viete predať aj predraženú nehnuteľnosť s rizikom dlhého ponúkania Vašej nehnuteľnosti . Otázkou je len to , na ktorej strane predávajúcich sa nachádzate a čo všetko pre to dokážete spolu s maklérom urobiť . Takže otázkou z nadpisu prečo predávate draho ? vždy bude odpoveď ,,lebo si to môžeme dovoliť" ...

Ďakujem za pozornosť.

Jozef Tomaník -realitný maklér JT real ,Banská Bystrica